একটি রিয়েল এস্টেট ডেভলপারের কাজ কী ? কেবল মানুষের বাসস্থানের ব্যবস্থা করা ? ইট দেয়াল আর কনক্রিটের সুউচ্চ ভবন বানিয়ে দায়িত্ব শেষ করা ? এবং প্রকল্প শেষ করে মুনাফার অংক ঘরে তোলা ?
মোটাদাগে যদি বলেন, অনেকেই বলবেন যে অধিকাংশ ডেভলপার তো আদতে তাই করে । আমি সেই জনপ্রিয় ধারণাকে অমুলক দাবি না করেও এই দাবি করতে চাই যে শুধু ভবন নির্মাণ / উন্নয়ন করাই ডেভলপার এর কাজ নয় বরং ভবণ নির্মাণ এবং সেই ভবনের ফ্ল্যাট বিক্রি করে লাইফ স্টাইল অনুসঙ্গ যোগ করে কিছু সংখ্যক মানুষের জীবন ধারা বদলে দেয়ার চাইতেও অনেক বেশি কিছু করার আছে ডেভলপারদের । আমি আপনাদের সামনে তেমনি একটা কেস স্টাডি আজ উপস্থাপন করব ।
❝ মেমোরি ৭১❞ নামের এমন একটা প্রকল্পের গল্প শোনাব যেই প্রকল্প একটা এলাকার চেহারাই বদলে দিয়েছে ।
আমরা যখন চট্টগ্রাম এম এম আলী রোডে মেমোরি ৭১ প্রকল্পটি হাতে নিই তখন এই জায়গাটা ছিল একটা পরিত্যক্ত সম্পত্তি । পলেস্তারা উঠে যাওয়া একটা জীর্ণ ভবন । চুরি, ছিনতাই হরহামেশা লেগেই থাকত । প্রকল্পের ঠিক সামনে সিটি কর্পোরেশন এর বিশাল ড্রেন । বর্ষায় অনেক সময় জলজট লেগে যেত । তার বাইরে পথচারিরাও সময়ে অসময়ে লুঙ্গি তুলে, কিংবা প্যান্টের জিপার খুলে আরাম করে জল ত্যাগ করতেন সেই ড্রেনে । এরকম এক মুহূর্তের ছবি মোবাইল ক্যামেরায় বন্দী করেছিলাম আমি (ছবি যুক্ত করেছি পোস্টে) । তার উপর ছিল একটা শক্তিশালী ঝামেলা । প্রকল্পের সামনের ফুটপাতে রাখা ছিল সিটিকর্পোরেশনের বিশাল ময়লার ভাগাড় । এলাকার লোকজন দিনেরাতে সেখানে ময়লা ফেলত ।
তো সেই জায়গায় একটা প্রকল্প বানিয়ে ফ্ল্যাট বিক্রি করে কোনোরকম হস্তান্তর করে গেলেই কী চলবে ? আট দশজন হয়ত সহজ পথেই হাঁটত । আমরা সে জায়গাটাতেই বেশ জোরে একটা হ্যামার চালালাম । জায়গাটা মানে হলো মাইন্ডসেট ।যেখানে আমরা কমফোর্ট জোনে বেশ আরাম করে বসে থাকি । আউট অব দ্যা বক্স যাওয়ার চেস্টাই করিনা ।
আমরা ওই জোনটা ভাঙ্গলাম । জমির মালিক একজন শহীদ মুক্তিযোদ্ধার স্ত্রী । তিনি প্রকল্পের একটা নাম দিয়েছিলেন রক্ত ঋণ । আমি এখানে এসে একটু ডিবেট করলাম । নাম বদলালো । রাখা হলো মেমোরি সেভেন্টি ওয়ান । জমির মালিক খুশি মনে মেনে নিলেন ।
এবার ভবন ডিজাইনের পালা । শুরু হলো আমাদের ডিজাইন প্রতিষ্ঠান ইনস্পেস এর ব্রেইন স্টরমিং । কী করা যায় । কিভাবে দশটা বিল্ডিং থেকে এটাকে আলাদা করা যায় । কিভাবে কেবল ফ্ল্যাট মালিকদের নয় বরং এলাকাবাসীর জন্যও ভ্যালু এড করা যায় । আমি আর আমাদের প্রিন্সিপাল আর্কিটেক্ট আদিব ভাই অনেক গুলো কনসেপ্ট নিয়ে আলোচনা করলাম । তারপর আদিব ভাই ভার্টিকাল গ্রিন ওয়াল দিয়ে ডিজাইন ফাইনাল করলেন । এখন সেই ডিজাইন আমাদের সবচেয়ে বড় আর্কিটেক্ট, আমাদের ডিজাইন ফিলসফার, গ্রুপ এমডি রোমো ভাইকে দেখাতে হবে । এই মানুষটা ডিজাইন নিয়ে যে কি ধরনের এক্সপেরিমেন্ট করতে পারেন তা আমরা যারা তার সাথে কাজ করি তারা ছাড়া অন্য কেউ বুঝবেনা । পারফেকশন যতক্ষণ না আসছে ততক্ষণ একটা ডিজাইনে তিনি গো-এহেড দেননা ।
তো যাইহোক রোমো ভাইকে ডিজাইন দেখানো হলো । তিনি সবই পছন্দ করলেন । কিন্তু ভার্টিক্যাল গ্রিন এর মেইনটেনেন্স এবং সাসটেইনেবিলিটি প্রশ্নে তাকে আদিব ভাই কনভিন্স করতে পারলেন না । আমি বোর্ড মিটিং এ গেলাম । সেখানে মাশিদ ভাই, ফাহিম ভাই সবাইকে কনভিন্স করলাম যে এটা করতে চাই । কিন্তু রোমো ভাইকে তো মুখে বললে হবেনা , তাকে সলিউশান দিতে হবে ।
আমি আদিবভাইকে বললাম ভাই ডিটেইলে যান । এই যে ৮৫ ফিট উঁচু ভার্টিকাল গ্রিণ ভবনের বাইরের দেয়ালে থাকবে সেটার মেইনটেন্স, পরিচর্যা, লাইটিং এবং সেনিটারি সল্যুশন দেন । ভবনের লোকজন তো গাছে পানি দিতে স্পাইডারম্যান হতে পারবেনা । কিংবা গাছ মরে গেলে নতুন গাছ লাগানো, ট্রিম করা এসব কি করে করবে ? ওয়াটার প্রুফ এলইডি গার্ডেন লাইট গুলো অন-অফ পদ্ধতি কি হবে ?
আদিব ভাই তার টিম নিয়ে বসে পড়লেন । একেবারে ডিটেইল সল্যুশন তৈরী হলো । অটোমেশনের মাধ্যমে দিনে দুবার পানি দেয়ার পদ্ধতি, সেই পানি বের হওয়ার সেনিটারি সল্যুশন এমনকি লাইট অফ-অনের বিষয়টাও আসল । কিন্তু ফিজিক্যাল মেইনটেন্স কে করবে ? প্রতিবার ঝুলন্ত মাচা দিয়ে তো এটা করা যাবেনা । তাহলে ? সমাধান দেয়া হলো সেটারও ।
রোমো ভাইকে দেখানো হলে নিমরাজি হলেন মনে হলো । আমি বললাম এককাজ করি । প্রথমে ২০ ফিট উচুতে একটা মক বানাই । সেটা ৬ মাস পরিচর্যা করি । যদি দেখি যে সাকসেসফুলি করা যাচ্ছে তাহলে বাকিঅংশ করব নয়তো অন্য কিছু ভাবব । সবাই রাজি হলেন ।
এর মাঝে বলে নিই যে ঢাকায় আমাদের র্যাংগস প্রোপার্টিস প্রথমে প্রজেক্টের সীমানা প্রাচিরে ভার্টিকাল ফেন্স তৈরী করে ব্যতিক্রমী দৃষ্টান্ত স্থাপন করে । কিন্তু ৫/৬ ফিট উচু সীমানা প্রাচীরে ভার্টকাল গ্রিন করা আর একটি ভবনের এক্সটেরিয়র ওয়ালে আগাগোড়া ন্যাচারাল গ্রিণ দিয়ে মুড়িয়ে দেয়া এক কথা না । এটা ভীষণ চ্যালেঞ্জিং । আমি আর আদিব ভাই ২০১৮ সালের নভেম্বরে সাংহাই গেলাম একটা বিজনেস কনফারেন্স এ । সেখানে গিয়ে এই ভার্টিকাল গ্রিণ নিয়ে অনেক ভবন খুজলাম । কিন্তু শতভাগ ভার্টিকাল গ্রিণ বিল্ডিং খুজে পেলাম না । তবে এই খুজাখুজিতে একটা লাভ হলো । আমরা যে ৫০ টির মতো বিল্ডিং ঘুরে দেখলাম সেখানে বেশ কিছু ভবনে ১০ ফিট উচু ভার্টিকাল গ্রিণ পেলাম । সেইগুলো তৈরীর পদ্ধতি বোঝার চেষ্টা করলাম । কয়েক ধরনের পদ্ধতি সেখানে দেখলাম ।
দেশে ফিরে আমরা এটা আউট সোর্স করার জন্য ঢাকার কিছু ভেন্ডর এর কাছে কোটেশন চাইলাম । তারা যে কোটেশন দিলেন তাতে সর্বনিম্ন বর্গফুট প্রতি প্রাইস ছিল ১৫০০ টাকা । ভয় পেয়ে যাওয়ার কথা । এবং বিকল্প মেটেরিয়াল এর ভাবনা শুরু করে দেয়ার কথা । আমরা বিকল্প ভাবলাম । তবে সেটা মেটিরিয়াল নয় । আমরা ভাবলাম যে এটা তো কোনো রকেট সায়েন্স নয় । আমরা নিজেরা মেটরিয়ালস কিনে বানাতে পারি কিনা । আর্কিটেক্ট অমিত ডিজাইন করে ডিটেইল সেকশন পাঠাল । আমরা আমাদের প্রকৌশলী সোহেলকে দায়িত্ব দিলাম । প্রথমে আমাদের আগ্রাবাদস্থ কর্পোরেট হেড কোয়ার্টারে নিচের প্লাজাতে এবং মেহেদিবাগস্থ চলমান প্রকল্প হোয়াইট ওকের বাউন্ডারি ফেন্স এ নারকেল ছুবড়া দিয়ে ভার্টিক্যাল গ্রিণ এক্সপেরিমেন্ট করলাম । সত্য বললে এটা ৩০ শতাংশ সফল হলো । ৩০ শতাংশ সফলতার উপর ভর করে তো আগানো যায়না । এবার দ্বিতীয় পদ্ধতি আসল । জিয়টেক্স ট্রেতে মাটি দিয়ে করা হলো ভার্টিক্যাল গ্রিণ । এটা ৬০ ভাগ সফল হলো । তবু আমরা সন্তুষ্ট হতে পারলাম না । এরপর এলো ভিন্ন চিন্তা । জিয়টেক্স পট তৈরীর চিন্তা । এবার ৯৫ শতাংশ সফলতা আসলো । গাছ গুলো দেখলাম সাসটেইন করছে । ও হ্যাঁ, গাছ নিয়েও তো কম এক্সপেরিমেন্ট হয়নি । প্রথমে ফার্ণ এবং এডিলিয়া দিয়ে আমরা চেষ্টা করি । সবসময় মাথায় ছিল সাসটেইনেবিলিটি । পরে আমরা গ্রিণ মনস্ট্রেরা এবং ইয়েলো মনস্ট্রেরাতে থিতু হই । এই গাছ গুলো দেখতে সুন্দর লাগে এবং বেঁচে থাকে লম্বা সময় ।
তো একসময় ভবনের স্টাকচার শেষ হলো । ফিনিশিং এর কাজ শুরু হলো । আমরা এর মাঝে একটা মক বানালাম ৯৫ ভাগ সফল মেথড অনুযায়ী ।
আলহামদুলিল্লাহ সেই মক সাকসেসফুল হলো প্রায় শতভাগ । অনেক পজিটিভ ফিডব্যাক পেলাম । অনেক ডেভলপার এর এমডি সিইওরাও দেখতে এলেন । সবাই প্রশংসা করলেন তবে সবারই একটা কনসার্ন দেখলাম যে এটা তো অনেক ব্যয়বহুল । ব্যয়বহুল মানে বর্গফুট প্রতি খরচ চিন্তা করলে এটা মার্বেল এর চেয়েও দামী ! এটার প্রাইস কি ফ্ল্যাট মালিকরা আদৌ দেবেন ?
একসময় আমরা পুরো ভবনের ৮৫ ফিট উঁচু ভার্টিক্যাল গ্রিণ তৈরীর কাজ শেষ করলাম । কিন্তু এতসুন্দর একটা ভবন এর সামনে যদি সিটি কর্পোরেশন এর ময়লার ভাগাড় থাকে তাহলে কেমনে হবে ! ওয়ার্ড কমিশনার গিয়াস ভাইকে রিকুয়েস্ট করে এর আগে ২০১৯ এ একবার সেটা সরিয়েছিলাম । তারা এখানে “ময়লা ফেলা নিষেধ” ব্যানারও লাগিয়েছিলেন । কিন্তু তার কিছুদিন পর অবস্থানের দুচার ফিট পরিবর্তন করে আবারো ময়লা ফেলা শুরু হয় ।
আমি এর একটা সমাধান বহু আগে ভেবে রেখেছিলাম । তার আগে আমি বুঝতে চেষ্টা করছিলাম যে প্রকৃতপক্ষে এলাকার লোকজন কি চান ? তারা কি ময়লা ফেলার জন্য ফুটপাত ব্যবহার করবেন নাকি ফুটপাত হবে দৃষ্টিনন্দন । যেই ফুটপাতের প্রাচীরে থাকবে দেশীয় সংস্কৃতির কিংবা আমাদের জাতীয় গৌরবের কোনো ম্যুরাল । থাকবে সবুজ দেখার উপলক্ষ্য ।
ফেব্রুয়ারি মাসে আবারো যখন বিপুল ভোটে গিয়াস ভাই চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন এর ওয়ার্ড কমিশনার হলেন, হলেন প্যানেল মেয়র তখন তাকে একটা প্রস্তাব রাখলাম ।
-গিয়াস ভাই, ফুটপাতের রক্ষণাবেক্ষণ আপনারা করেন । অথচ এখানে লোকজন ময়লা ফেলে । আমাদের একটু সুযোগ দেন আমরা এখানে একটা ওয়াক ওয়ে বানিয়ে দিই এবং যে বিশাল ড্রেনটা দেখা যায় রাস্তা থেকে সেটা একটা ক্যামোফ্লেজ করে দিই যাতে ড্রেনটা আর দৃষ্টিগোচর না হয় ।
গিয়াস ভাই বললেন, প্ল্যানটা বলেন ।
-প্ল্যান হলো, ওয়াক ওয়ে বানাব, তারপর ড্রেন বরাবর একটা ৫ ফিট দেয়াল তুলব । সেই দেয়ালে ৭১ এর ম্যুরাল বসাব । পাশে ঝুলে থাকবে সবুজ । লোকজন শিল্পকলায় আসা যাওয়ার পথে এই গৌরব গাথা দেখবে । পুরা এলাকাই বদলে যাবে ।
গিয়াস ভাই মুহূর্তেই রাজী হয়ে গেলেন । আমরা গেল ২৬ মার্চ সেই ম্যুরালটা উদ্বোধন করলাম ।
দেখেন যখন এটা আমরা করলাম তার প্রায় বছরখানেক আগে ভবনটির সবকটি ফ্ল্যাট সোল্ড আউট হয়ে যায় । এই সৌন্দর্য বর্ধন কিংবা ম্যুরাল বানানোর সাথে আমাদের রেভিনিউ যোগের কোন সম্ভাবনা নেই বরং খরচের একটা অংক আছে । তবু আমরা এটা প্যাশনের জায়গা থেকে করলাম ।
এখন ভবনটা আর কেবল ফ্ল্যাট মালিকদের ভ্যালু এড করছেনা । এই ভবন এখন এলাকাবাসীর গৌরবের অংশ হয়ে দাঁড়িয়েছে । পথচারিরা এখানে দাঁড়িয়ে দাঁড়িয়ে ছবি তুলেন । সেল্ফি নেন । পুরা এলাকাটা আমরা সিসিটিভির নিয়ন্ত্রনে নিয়ে আসি ফলে চুরি, ছিনতাই এসবও এখন পুরোপুরি বন্ধ ।
ও হ্যাঁ, আরেকটা বিষয় বলে নিই । প্রকল্পের নির্মাণ যখন শেষ পর্যায়ে তখন পশ্চিম পাশের সীমানা প্রাচীর নির্মাণে হাত দিই আমরা । সেই প্রাচীর ঘেষে চলে গেছে একটা বাই লেইন যার প্রস্থ মাত্র ১০ ফিট । সেই পথের শেষে চারটি বাড়ি । চারটি বাড়ি মানে ২০ টি পরিবার । সেই বাড়ি গুলোর বাসিন্দারা সরু রাস্তার জন্য গাড়ি ঢুকাতে হিমশিম খান । এরকমই অবস্থা চলছিল যুগ যুগ ধরে । কোনো বিপদে একটা এম্বুলেন্স পর্যন্ত ঢুকা দায় !
তো আমাকে এলাকাবাসীর পক্ষে জেলা ক্রীড়া সংস্থার ক্রিকেট সম্পাদক আকবর ভাই অনুরোধ করলেন সীমানা প্রাচীর করার সময় যদি ১ ফিট জায়গা ছেড়ে দিই তাহলে তারা রাস্তা প্রসস্থ করার কাজটি করতে পারেন, ২০ টি পরিবার বড় উপকৃত হয় । তার অনুরোধে আমরা সিদ্ধান্ত নিলাম একটা সদকায়ে জারিয়ার অংশিদার হতে । আমরা দেড় ফিট জায়গা ছেড়ে দিলাম রাস্তার জন্য ।
এখন বলেন তো, ডেভলপাররা কী খালি ভবনই বানায় ? না, তারা সার্বজনীন কল্যাণও নিশ্চিত করে ! তারা কি কেবল প্রফিটের পেছনে দৌড়ায় নাকী প্রসপারিটি সন্ধান করে ? উত্তরটা আপনাদের কাছেই জমা থাকুক ।
আর একটা কথা, ভার্টিক্যাল গ্রিণ সফল ভাবে নির্মাণ শেষে যখন চারদিক থেকে প্রশংসা আসছে তখন একদিন আদিব ভাই আমাকে ফোন করে বলেন, রিমন ভাই, দেইখেন লোকজন এখন এটা ফলো করা শুরু করবে ।
আমি তার কথা শুনে হাসতে থাকি ।
-কী ভাই হাসতেছেন ক্যান , আমি সিরিয়াসলি বলতেছি ।
-না, এমনি হাসতেছি । আমি চাই লোকজন এটা ফলো করুক । এতে আপনার-আমার কোনো ক্ষতি নেই । যদি ভালোভাবে ফলো করতে পারে তাহলে বরং শহরের লাভ আছে । শহরটা যদি এই উছিলায় ইট দেয়ালের গিট্টুটা আলগা করে সবুজে সবুজে ছেয়ে যায় ! যদি একেকটা ভবন একটা ফ্রেশ অক্সিজেন ফ্যাক্টরি হয়ে দাঁড়ায়-লাভ তো আমাদের, আমাদের আগামী প্রজন্মের !
আদিব ভাই বলেন, তাতো ঠিক । তবে যারা পথ দেখায় তারা থাকে এগিয়ে । আপনারা এগিয়ে থাকবেন রিমন ভাই ।
-আদিব ভাই, এগিয়ে থাকার ইঁদুর-বেড়াল দৌড়ের কথা বাদ দিই । বরং একসাথে মিলে সবাই শহরটাকে নি:শ্বাস নিতে পারার মতো করে সাজাই । কারণ আমরা তো প্রফিট খুঁজিনা । আমরা প্রসপারিটি খুঁজি ।
পুনশ্চ: এই সিগনেচার ভবন নির্মাণ এবং এলাকায় সবুজের নতুন রঙ নিয়ে আসার যে গৌরবের অর্জন সেখানে সমান অংশি আমারদের পুরো টিম । তবে আমি বিশেষ ধন্যবাদ জানাতে চাই আমার প্রিয় সহকর্মী আদিব ভাই, বিশ্বজিৎ দা, সোহেল, আকরাম, লিংকন ভাই, দিপু, অমিত, শৈবাল, রিশাদ, তাসনিয়া, মানিক, মিসবাহ, মিলনকে । ধন্যবাদ এবং কৃতজ্ঞতা আমাদের সকল গ্রাহক, ভূমি মালিক, নির্মাণ শ্রমিক, ঠিকাদার, ভ্যালুচেইন পার্টনার, এলাকা বাসি, ওয়ার্ড কমিশনার গিয়াস ভাই এবং চট্টগ্রাম সিটি কর্পোরেশন এর নিকট ।
সবরকম সমর্থন আর গাইডেন্স এর জন্য কৃতজ্ঞতা রোমো ভাই, ফাহিম ভাই এবং মাশিদ ভাইয়ের প্রতি । এটা মূলত একটা টিম স্পিরিটের গল্প ।
